前几天发了微头条，说小区里有业主要发起成立业主委员会，然后给黑物业施压，要求降费的同时提高服务质量，至于发起成立的业主是真心想为业主服务也好，有私心也罢，今天都暂且不论，我们就来说说现实生活中我们经常碰到的黑物业。
要想说清这个黑物业，就先要回顾下它的如何产生的，物业公司起源于西方的工业革命时期，由于城市化的发展，大量农村人口涌入城市，导致住房需求激增，因为缺乏统一管理，卫生、安全和维护问题突出，顺势就产生了物业公司，提供设施维护、安保、清洁等服务。上世纪八十年代，深圳和广州等沿海城市率先引入香港物业管理模式，开了我们物业公司为小区提供服务的先河。恰逢碰到九十年代住房制度改革，进一步的推动物业公司的快速发展。在那个野蛮生长的年代，物业公司也出现了很多无序经营、管理混乱的情况，在2003年国家颁布了《物业管理条例》，明确物业公司的法律地位和责任，行业进入了一个逐渐规范化的阶段。
就现阶段而言，的确是有部分物业公司服务的不错，业主普遍都比较满意，但是这样的物业在行业终究是少数，更多则是被大家亲切的称之为“黑物业”的公司。黑物业的黑料在这里就不多谈，网上比比皆是，真对的起罄竹难书这四个字。
碰到黑物业小区业主该如何维权呢？先回答第一个问题，物业公司之所以能入住，都是基于和开发商签订了《前期物业服务合同》，原本是为了确保房屋交付后物业管理服务的连续性，合同的内容也作为附件或者直接写入业主的购房合同，业主签署购房合同的同时视为认可了该合同的条款。交房后大部分物业公司会有各种手段，比如不签就不交房拿不到钥匙等方式，强迫性的再和业主再签定一个《前期物业协定》，这个也就是前期物业服务合同的细化版本。有的人会想这个也太不公平了，开发商选的物业公司哪能有好的，事实上也确实是如此，99%的物业公司都是开发商的亲儿子，有收益的情况下是一家，当业主去投诉房屋质量要求整改的时候分的可清楚了，物业经理会亲切的说：“我们物业和开发商是两家公司，这个问题你要去找开发商，我们也会积极的帮你联系。”不是鬼都不信，是信了才有鬼。
一般物业合同有两种约定终止的方式，第一种是约定合同服务期限到期，但是大家要注意的是，如果约定时间到期了，没有成立业委会或者开业主大会续聘，就会形成新的不定期物业服务合同。在这个简单的普法下，不定期就是无限延长的意思。第二种是约定在成立业委会后，与新的物业公司签订合同，前期物业终止。同时根据《民法典》940条和《物业管理条例》26条的规定，这也是前期物业服务合同终止的法定条件。那么不成立业委会，前期物业服务合同就成为了一种无限延期的状态，这也是好多小区拼命都要成立业委会的原因。
这个就需要点毅力和法律知识储备了，正所谓知己知彼，百战不殆！要想战胜对手，就要先充分的了解对手，先前论述了这么多，就是为了寻找其弱点，《物业管理条例》虽然为物业提供了法定地位，但也对其义务和责任提了要求，《物业管理条例》24条第二款规定：建设单位选聘前期物业应当采取招投标的方式，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。很多开发商都没有经过法律规定的招投标程序，业主也可以通过申请信息公开的方式，请求住建局公开开发商招投标选聘物业的资料，如果没有或者是程序上存在违法，就可以去法院诉讼，请求法院判令前期物业服务合同无效。诉讼中还有很多技术性操作，这里篇幅有限，下篇再给大家讲解。
当物业服务不到位，又要催收物业费的时候，第一步主动向物业要这几样文件：1、物业服务合同登记证明。2、物业费构成明细及计价标准。3、实际履约项目核验清单。4、公共收益收支审计报告以及公共部位经营收益冲抵凭证。5、专项维修资金使用明细。一般情况下不正规的物业公司都是没有或者有也是漏洞百出，这些都是物业公司应该提供和主动公示的文件。第二步对照这些文件，寻找其有批漏之处。如人员是否持证上岗、法人是否有资质、公共收益账号是否是经营法人的账号有无存在私人账号代收款，是否存在法人人格混同、企业所得税和个人所得税是否依法缴纳等问题。这都是法律赋予业主的知情权，同时这些都是反击黑物业有利的武器。
物业公司原本存在的宗旨，是更好的业主服务，提供安全的保障，这也是其存在的意义。现实生活中服务缺失、推诿扯皮、控制水电并牟取暴利等现象突出，业主应该拿起法律的武器与黑物业进行斗争，维护自身的合法权利。第一次发文章，还希望大家多多支持，今天就先讲个大概，具体操作过程中还存在许多的细节问题，下次再为大家分享我从事法律工作多年来的经验。
建议取消物业公司，社区接管，成立物管委员会，由该社区工作人员和业主代表联合组建。建议推行。费用只取成本，服务于民。即可转移政府多余人员，又让政府人员深入融合服务群众，一举多得！永久解决“物业费”这一社会不稳定因素扩大化老大难。 至于原“物业公司”干的丁点活，分包给社会上专业第三方来服务，业主才能有真正翻身机会。
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